La Dirección General de Tributos (DGT) ha aclarado recientemente, mediante la consulta vinculante V2165/2024, qué gastos asociados a la cancelación de un préstamo hipotecario y la contratación de uno nuevo pueden considerarse deducibles en el IRPF.
Si tienes un inmueble arrendado 🏢 y estás pensando en optimizar su rendimiento fiscal 📈, ¡esta información es para ti!
📜 Gastos deducibles relacionados con la cancelación y sustitución de una hipoteca
Cuando un inmueble arrendado está gravado por un préstamo hipotecario, la deducibilidad de ciertos gastos dependerá de que estos sean necesarios para la obtención de rendimientos del capital inmobiliario 📝, según el artículo 23.1 de la Ley del IRPF.
En la consulta vinculante V2165/2024 se analiza el caso de una propietaria que decide cancelar su hipoteca actual para contratar otra con mejores condiciones. Esta operación genera los siguientes gastos:
1️⃣ Comisiones bancarias por la cancelación anticipada del préstamo inicial.
2️⃣ Gastos notariales y de registro asociados a la cancelación de la hipoteca.
3️⃣ Costes de tasación del inmueble, necesarios para formalizar el nuevo préstamo hipotecario.
💡 Conclusión de la DGT: Estos gastos son deducibles siempre que el nuevo préstamo se destine exclusivamente a cancelar el anterior y esté directamente vinculado al inmueble arrendado.
📋 Condiciones para la deducción
Para que estos gastos sean deducibles, debes cumplir con los siguientes requisitos:
✅ Destino exclusivo del nuevo préstamo: Debe destinarse íntegramente a cancelar el préstamo inicial, sin interrupciones ni desvíos.
✅ Justificación documental: Conserva pruebas que acrediten la relación directa entre los gastos, el inmueble arrendado y el préstamo hipotecario. Esto incluye contratos, facturas y extractos bancarios.
🚨 Nota: Si el nuevo préstamo incluye un importe adicional no vinculado a la cancelación del anterior, la deducción podría quedar en entredicho.
🔍 Ejemplo práctico
María es propietaria de un apartamento arrendado en Barcelona desde 2018 🏙️. Decide sustituir su hipoteca actual (saldo pendiente: 80.000 €) por un nuevo préstamo con mejores condiciones 💸. La operación genera los siguientes gastos:
- Comisión bancaria por cancelación anticipada: 800 € 🏦
- Gastos notariales y de registro: 600 € ✍️
- Coste de tasación: 300 € 📏
- Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 € 🗂️
¿Qué gastos puede deducir María?
1️⃣ Comisión por cancelación anticipada: 800 € → Deducible ✅
2️⃣ Gastos notariales y de registro: 600 € → Deducibles ✅
3️⃣ Coste de tasación: 300 € → Deducible ✅
4️⃣ Gastos de apertura del nuevo préstamo: 500 € → No deducible ❌ (no está relacionado directamente con la obtención de ingresos).
📊 Resultado final:
- Rendimiento íntegro del arrendamiento: 12.000 €
- Total de gastos deducibles: 1.700 € (800 + 600 + 300)
- Rendimiento neto del capital inmobiliario: 12.000 € - 1.700 € = 10.300 €
🗂️ Documentación imprescindible
Para garantizar la deducción, María deberá conservar:
📑 Contrato del nuevo préstamo hipotecario.
📜 Justificante de la transferencia utilizada para cancelar la hipoteca inicial.
💳 Facturas de la entidad bancaria, el notario y el tasador.
🏦 Extractos bancarios que demuestren que el nuevo préstamo se usó exclusivamente para amortizar el anterior.
🛠️ Conclusión
La consulta vinculante V2165/2024 confirma que los gastos relacionados con la cancelación de un préstamo hipotecario y la formalización de otro nuevo pueden ser deducibles en el IRPF 🧾, siempre que cumplan las condiciones exigidas y estén correctamente documentados.
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